Договор аренды – это правовой документ, который подтверждает факт передачи недвижимости (или части) арендодателем – арендатору, закрепляет права и обязанности сторон на определённый срок, указанный в договоре.

Договор аренды необходимо заключать, в первую очередь, с целью обезопасить себя от возможных непредвиденных, неприятных ситуаций, и от неправомерных действий второй стороны.

Договор, со сроком действия более 11 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому большинство людей, которые хотят «обойти» данную процедуру, заключают контракт на 11 месяцев, а потом перезаключают новый (последующая пролонгация).

При аренде жилья имеется много «подводных камней», поэтому к данному процессу нужно подойти с максимальной осведомлённостью и осторожностью.

Перед заключением договора необходимо посмотреть правоустанавливающий документ на собственность, у арендодателя. Арендодателем может являться только собственник жилья, чьи права зарегистрированы официально. Подтверждающим документом может служить договор купли-продажи, дарения, наследства. Если в снимаемой вами квартире несколько собственников, то необходимо их согласие, что должно быть прописано в договоре и подтверждено их подписями. Иначе, у арендатора могут впоследствии возникнуть проблемы с данным жильём.

От имени собственника может действовать доверенное лицо, которому переданы все полномочия, и заверены нотариально.

В договоре аренды рекомендуется зафиксировать различные пункты, отражающие возникновение всевозможных обстоятельств, и защищающие сторон от таких ситуаций.

Рекомендуется составить дополнительный документ – акт приёма-передачи жилья. В котором будет прописан: адрес объекта, комплектация жилья (мебель, бытовая техника). Данный документ должен быть подписан двумя сторонами, и подшит к основному договору аренды.

Во время пользования жильём и расплаты с хозяином квартиры, рекомендуется брать расписки с арендодателя, за полученную им арендную плату и коммунальных платежей от арендатора. В этом случае, при возникновении спорных ситуаций, вы сможете доказать, что оплата была осуществлена, предоставив достоверные данные, в виде расписок.

Лучше заранее предугадать ситуацию, обезопасив себя от дальнейших неблагоприятных последствий. В виду чего, договор аренды стоит грамотно продумать и составить.

Договор аренды должен содержать:

1. ФИО сторон – арендодателя и арендатора, их паспортные данные.
2. Информацию, включающую в себя местонахождение квартиры, общую площадь, сдаваемую площадь (вся квартира, либо её часть).
3. Срок действия договора.
4. Если составляется акт приёма-передачи, то это должно быть прописано в договоре.
5. Данные о собственнике жилья, и наименование документа, который подтверждает право собственности.

Рекомендуется прописать арендодателем, разрешимое количество человек, для проживания в сдаваемой квартире (можно прописать в договоре и их паспортные данные). Это убережёт хозяина жилья от возможного превращения квартиры в общежитие.

А также отметить день прихода арендодателя в сдаваемое помещение, с целью проверки состояния жилья, а время посещения согласовывать с арендатором. Это поможет арендатору сохранять личную свободу в проживаемом помещении, и убережёт от постоянных, периодических приходов чрезмерно придирчивого, любопытного арендодателя.

6.      Обусловленный размер арендной платы, даты платежей.

Если на первоначальном этапе заключения договора вносится предоплата, то она должна быть прописана в договоре. А именно, это размер оплаты, и количество месяцев, за которые она внесена.

При сдаче жилья, оно должно соответствовать всем общепринятым стандартам. Поэтому желательно отразить в договоре, что недвижимость соответствует техническим и санитарным требованиям.

Рекомендуется прописать пункт, который обязывает арендодателя самостоятельно устранять все возникающие аварии и их последствия, произошедшие не по вине арендатора.

Для предотвращения нелепых ситуаций, в договоре стоит зафиксировать то, что недвижимость находится в собственности арендодателя, что все собственники дали разрешение, что помещение не арестовано, не заложено, не сдаётся на данный момент 3й стороне, не находится в спорной ситуации и не выставлено на продажу.

В интересах сторон рекомендуется прописать условия расторжения договора, которое может быть произведено по обоюдному решению, либо в одностороннем порядке.

Рекомендуется отметить в договоре то, что арендодатель должен заранее предупредить арендатора о расторжении договора, и зафиксировать срок, в течение которого арендатор должен найти себе новое жильё и освободить помещение. Также, и арендатор должен заблаговременно предупредить о своём переезде, а значит и расторжении договора.

Стоит прописать в документе права и обязанности арендатора:

• поддерживать порядок и бережно относиться к имуществу;
• устранять неполадки и аварии, возникающие по собственной вине, либо по вине, проживающих с ним лиц;
• не мешать соседям, нарушая правила поведения в многоквартирном доме;
• вернуть снимаемое помещение в том же виде – арендодателю, по истечению срока действия договора;
• не сдавать помещение 3й стороне, не вселять других лиц, не указанных в договоре, не производить ремонт и реконструкцию помещения, без предварительного согласования с хозяином объекта.

Чем грамотнее вы составите договор, чем больше включите пунктов, предполагающих возникновение всевозможных обстоятельств, тем меньше проблем у вас может возникнуть потом. А значит, хорошо составленный договор аренды – это залог вашего спокойствия.

Порядок регистрации договора аренды.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ регистрация договора аренды недвижимого имущества, является обязательной для договоров заключенных на срок 12 месяцев и более. Регистрирующим органом является Федеральная регистрационная служба. при подаче комплекта документов на регистрацию договора аренды вносится запись в Единый Государственный Реестр Прав. Срок регистрации законодательно установлен в 1 месяц. 

Всегда Ваш деловой Партнер,
«Департамент недвижимости»